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みずほ銀行住宅ローンを選んだ理由(メリット・デメリット)

      2016/08/23

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こちらの記事は2016年8月23日に更新しました

 

我が家では、2013年8月にマイホーム(分譲一戸建て)を購入しました。

きっかけは、消費税8%への増税が決まっていたこと、アベノミクスでこれから不動産価格が上がっていくと話題になっていたからです。

結婚して半年が経過した頃、当時1LDKの家賃は月13万円(会社から3万円の補助あり)だったので、このまま払い続けるのもモッタイナイなぁとも思っていたタイミングでした。

マンションルームに行ったり、戸建も探してみたりと色々やっていた時に、ちょうど妻の実家の近くに手頃な物件が出たので、すぐに現地に行き、その翌週には契約する運びとなりました。

契約は5月でしたので、8月の決済までの間、だんだんと完成に近づく我が家を見学にいきながら、住宅ローンをどこで借りるのか検討をしました。

最終的には、みずほ銀行で借入れをすることにしたのですが、その理由をご紹介したいと思います。ただし、2年強が経過した現在と当時とで少し状況が変わってきてるので、その辺りはご了承ください。

 

↓その後、三井住友信託銀行に借り換えをしました。 ※2016/8/23更新

住宅ローン
今月ついに、住宅ローンの借り換えをします。 ↓の記事やツイッターでお伝えしてましたように、三井住友信託銀行の当初固定30年(金利0.73%)へ借り換えます。 http:

 

 

変動金利か?固定金利か?

住宅ローンを借りる上でまず悩むのは、変動金利で借りるのか、固定金利で借りるのかということです。

当時たまたま結婚式を挙げた式場のアフターサービスでファイナンシャルプランナーにお金のことを色々教えてもらおうというイベントがあって、妻と二人でいきました。

その時、生命保険のアドバイザーの方が言ってたのが、

  • 変動金利は政策金利に連動する(参考:【住宅ローン】「変動金利」はどう決まる? 仕組みを知れば不安も軽減!?) ⇒ 今はゼロ金利政策なのでこれ以上は下がりづらい
  • 固定金利は長期国債相場に連動する ⇒ 日銀の国債買い入れ政策によって短中期的には下がっていく
  • 金利が上がるとすれば、先に国債市場が反応するので、固定金利がまず上がって、変動金利はその後に上がる ⇒ 変動金利が上がってきたら固定金利に切り替えるという作戦は通用しない

ということでした。

これは銀行の人は言ってくれない事なのでとても参考になりました。

その話を聞いて私が思ったことは、

  • 仮に景気が良くなれば、固定金利も変動金利も上がる。そして変動金利、固定金利共に3%を超える日が来る可能性もある
  • 仮にアベノミクスと日銀の緩和政策が失敗した場合も、国債格下げによって金利が高騰する可能性があり、この場合も3%をゆうに超えるリスクがある。

⇒借入残高が多いむこう10年の間に金利が高騰すると家計をかなり圧迫する、あるいは払いきれないリスクすらある

ので、仮に毎月の返済が払えなくなったとしても、家を売却すればローンを返し切れるレベルまで借入残高を減らす(借入残高=家の売却価格)までは、固定金利にする

ただし、

  • 今後2~3年、固定金利は下がる可能性が高い (日銀の物価安定目標2%の達成目標が当時2015年でしたので、国債買い入れ縮小は早くても2016年、それまでは長期国債及び固定金利は下がる)
  • (変動でも固定でも)金利が上がり始めてから、固定金利に切り替えるのでは遅い

⇒今すぐ固定金利で借りるのではなく、今時点は固定よりも金利の低い変動金利で借りておいて、固定金利が底をうったところで固定金利に変更する

固定金利に変更するのは早くて1年、遅くて2~3年後と予想されるので、そこから10年固定にすれば、12~13年後には残高を家の売却価格ぐらいまでは減らせそう。

という作戦をとることにしました。

 

全期間の35年固定にしなかった理由は、当時かなり金利が下がってきていましたが、10年固定金利が1.4%ぐらいだったのに対して全期間35年固定金利は2.2%ぐらいとまだまだ高かったからです。

住宅ローンは残高の多い返済初期が最も金利負担が大きくなります。その時に高い金利で借りてしまうと、残高がなかなか減らず、そのツケを後半に持ち越すことになります。

実際、住宅ローンシミュレーションをしてみると、最初の10年を1%で返済するのと、2%で返済するのでは、35年トータルでの返済額は数百万円も変わってきます。

例えば、借入金額 3,500万円  借入期間 35年 の場合

パターンA パターンB
当初10年間の金利 1% 2%
残り25年間の金利 2% 2%
総支払額 4,519万円 4,870万円

その差なんと350万円!

当初10年間が1%の場合、パターンBと同じ総支払額になるのは、残り25年間の金利が2.9%の時です。最初の10年の金利はそのぐらいインパクトを与えます。

確かに、ずっと固定で安心な面はありますが、その安心を得る為の保険料としてはかなり高額だと私は思います。

 

みずほ銀行を選んだ理由

当時検討したのは、住信SBIネット銀行、フラット35、みずほ銀行でした。

今はイオン銀行や楽天銀行、ソニー銀行など変動金利がかなり低い住宅ローンが増えましたが、当時はネット専業の中でも住信SBIネット銀行が圧倒的に低く、それ以外のネット銀行は検討の候補に入りませんでした。

大手銀行の中でみずほ銀行を候補に入れたのは、最優遇金利が三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行に比べて0.1%ほど低かったからです。

2013年8月当時の各社の条件をまとめるとこんな感じだったかと思います。(うろ覚えなので、間違っていたらすみません。)

住信SBIネット銀行 フラット35 みずほ銀行
変動金利 0.815%
(通期引き下げ)
設定無し 0.775%
(-1.7%優遇)
10年固定金利 1.35%
(当初引き下げ)
1.3%
(-1.7%優遇)
全期間固定金利(35年) 2.44%
(当初引き下げ)
2.2% 2.15%
(-1.7%優遇)
保証料 0円 0円 2%ぐらい
団信保険料 0円 必要
(たしか5%ぐらい)
0円
融資手数料 借入額の2% 必要
(1.8%ぐらい)
32,400円
3大疾病保障 付き 別途費用 付き
8大疾病保障 付き 無し 別途費用
備考 当初引き下げ後の金利は別途設定 団信保険料は借入額・期間で変動します
融資手数料は金利上乗せプランもあり
保証料は借入額・期間で変動します

 

みずほ銀行のメリット

前述の通り、初期は変動金利で借りて、固定金利が下がってきたところ、もしくはこれから上がりそうなタイミングで固定金利に切り替える作戦をとることにしましたので、それに最適なのがみずほ銀行だったのです。

住信SBIネット銀行は変動金利が低く、8大疾病保障も無料で付いてくるので、全期間変動でいくのであればお得なのですが、当初固定期間が終わった後の金利が変動も固定もかなり高くなってしまいます。

一方のみずほ銀行は、固定・変動の切り替えを何度行っても優遇幅である-1.7%は変わらないので、将来にわたって変動・固定のいずれでも比較的低い金利を維持できます。

それから、住信SBIでは保証料が0である代わりに融資手数料が2%と高額です。保証料で2%取られるのと、融資手数料で2%取られるのは初期コストとしては同じですが、保証料は借入期間中にかかる費用を前払いしますので、もし繰り上げ返済や他行へ借り換えした場合、一定額返却されます。融資手数料は1度払ったら返ってくることはありません。この点でもみずほ銀行が優位です。

さらに、8大疾病保障も別途費用はかかりますが付けることが可能です。

みずほ銀行は実店舗で契約しますので、担当者が見える安心感と、いざという時に金利や返済計画などの相談もしやすいのではないかと考えました。

 

みずほ銀行のデメリット

一方デメリットを挙げてみます。

上記の比較表ではたまたま変動金利も住信SBIより下回っていますが、基本的には変動金利だけを見ればみずほ銀行は決して低くはありません

私の場合は、ここ10数年の安心の為に少し高めでも固定金利の選択を考えていますが、どうしてもその期間の返済額は増えますし、元金の返済も遅れます。最近は、変動金利が益々下がって、固定金利との差が広がっていますので、金利が低いうちにできるだけ元金を減らしたいと考えている人には理解されない考え方かもしれません。

先ほどと同じく借入金額 3,500万円  借入期間 35年 の場合

パターンA パターンB パターンC
当初2年間の金利 0.775% 0.775% 0.6%
次の10年間の金利 1.2% 0.775% 0.6%
残り23年間の金利 0.775% 0.775% 0.6%
総支払額 4,127万円 3,997万円 3,881万円

パターンAが私の考えるプランのイメージで、パターンBは当時の変動金利のまま35年間払い続けた場合の総支払額です。その差は130万円です。この金額を金利急騰のリスク軽減として考えて高いか安いか。

仮に同じ3,500万の借入で、当初5年 0.775%、次の5年 3.0%、残り25年 0.775%となった場合、総支払額は4,335万円にもなります。6年目~10年目までの月々の支払は12.9万円です。これが金利急騰のリスクです。こういった事態を許容できるのであれば全期間変動金利でよいと思います。

ちなみに、パターンCは現状のネット銀行の変動金利を反映したものですが、当時の金利と比べても随分と安くなってますので、変動金利のメリットは上がっていると思います。

また、8大疾病保障も別途費用を払えば加入できますが、月間数百円のコストでも35年間では、数十万円の費用になります。

フラット35は、初期費用がかなり高い上、当時はまだ金利的なメリットも少なかったので選択しませんでしたが、今はフラット35S対応なら当初10年間-0.6%の優遇が効いて1%を切る水準になっています。35年間の安心を求める人にとっては良い条件になってきていると思います。

 

 

まとめ

というわけで、今回は私が住宅ローンを借り入れした時に考えたことをお伝えさせて頂きました。

35年という長期間のことを考えると、金利高騰のリスクも考慮しないといけないと思います。

ただし、リスクに備えるには追加コストが必要になりますし、元金の返済も遅れますので、リスクを怖がり過ぎてもいけないと思います。

今回のようなシミュレーションは 住宅保証機構のサイト で簡単に行えますので、ぜひご自分に合うプランを検討してみて下さい。

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